你是否正打算购买一间公寓或是多层公寓？那你是否明白什么是分层地契房产？在下手买之前，事先明白分层地契是什么一回事是非常重要的，因为此事并非表面上看来如此简单。
什么是分层单位？
意即一幢建筑或是几幢建筑，分割成单位，名为分层单位。
分层地契是允许个别人士拥有自己的单位，成为业主。业主可共同使用公众地方如外墙、屋顶、花园、楼梯和车道。
所以各分层单位的业主会自动成为业主委员会（owners corporation）的一份子。
什么是业主委员会？
所有分层地契建筑物都会有一个业主委员会，负责管理共用的公众地方如楼梯间、庭院、泳池、车道、洗衣设备、大堂及建筑物外墙等。
每伙单位都会依据分层单位计划（strata scheme plan）享有共有业权。为了保障公众地方的集体利益业权，投票权及计算所应付的费用时，业主必须清楚自己的共有业权，因为各户的共有业权皆有异。
如果你是要买分层单位，就必须清楚了解共有业权所附带的责任。
管理费
业主必须向业主委员会缴交管理费来维修或修葺建筑物及个别的单位。每次在年终大会时，业主委员会将以多数票决定所有业主应缴交的数额。
其实这是与一般家庭开支雷同，业主委员会必须支付共用公众地方的水电费，地方政府的税务、保险及维修费，以及修葺共用公众地方等的漆料或是更换物件等，这就是管理费之用。
由于分层单位所享有的都必须获得维护修葺，因此业主必须关注建筑物的品质与外观。
如果管理费不敷支出一些难以预见的工程，或是涉款额大的工程，那么业主委员会有可能采用”特别管理费”的方案来筹款。
倘若面对追收管理费的困难，那么业主委员会可透过分契委员会或是分契管理仲介寻求协助。不过，如果还是无法追收管理费，业主委员会可通过地方法院采取民事诉讼。
管理中介
业主可聘用分层管理中介来打理共管社区计划，但只有透过业主委员会的年度大会票选出人选，而且其职责是由业主委员会来决定。
在年度大会以外的一般会议，出席率虽是非强制性，但若所有业主委员会的成员皆有参与会议是一项好事。
规章制度
分层单位的业主必须遵守的条规叫做规章制度（by-law)。这些条规的存在是会影响到你的生活型态，又或是影响着你的过活方式，所以这些条规都应该知道得一清二楚。
所以以上就是所谓的分层地契了，其实购买分层单位是自有好处的，因为市场需求长存，而且也比托伦斯（Torrens）地契产业来得廉宜。但是必须一提的是，当你购买分层地契产业时，应该研审其业主委员会的财务状况，比如是如何经营资金等，以了解当中涉及的成本是什么。
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(Translated by: Clark Kee, 11th Jan 2018)
